Distribución del AFFO en Fibra Mty: estrategias para maximizar el valor al inversionista

Una política de valor: porcentaje del AFFO al inversionista

A diferencia de otras medidas contables (como la utilidad neta), el AFFO refleja con mayor precisión los recursos disponibles para distribución, particularmente por ajustes no-monetarios en el estado de resultados, tales como la fluctuación cambiaria no realizada y la variación en el valor de propiedades de inversión.

Desde su fundación, Fibra Mty ha mantenido una política clara y consistente de distribuir el total del AFFO generado entre sus inversionistas. Esta práctica se debe principalmente a la capacidad que ha tenido el Fideicomiso de emitir capital para realizar adquisiciones. No obstante, en 2024, el contexto financiero y bursátil llevó a la compañía a replantear esta política de forma estratégica y hasta el momento, temporal. Para el ejercicio 2025, la Emisora volvió a distribuir el 100% del AFFO a los inversionistas.

Un enfoque diferente: destinar parte del AFFO a la recompra de CBFIs

Durante el tercer trimestre de 2024, Fibra Mty identificó que el precio de sus certificados en el mercado no reflejaba adecuadamente el valor real de sus activos ni su capacidad de generación de efectivo. Ante esta situación, el comité técnico aprobó el uso del excedente del AFFO para implementar un programa de recompra de certificados.

En total, se utilizaron aproximadamente $62.9 millones de pesos del AFFO para este fin. Para el 31 de diciembre de 2024, Fibra Mty había recomprado alrededor del 1.4% de los CBFIs en circulación.

Esta decisión no solo respondió a un análisis del comportamiento del mercado, sino que se sustentó en la búsqueda activa de maximizar el valor para los inversionistas. Al reducir la cantidad de certificados en circulación, cada título restante gana mayor valor relativo y, en consecuencia, puede acceder a una porción mayor del flujo futuro distribuido.

Beneficios concretos para los inversionistas

El programa de recompra de certificados implementado por Fibra Mty aporta beneficios tangibles para quienes ya forman parte del fideicomiso:

1. Mayor flujo de efectivo por certificado
   Al disminuir la cantidad de CBFIs en circulación, el flujo de efectivo disponible se distribuye entre un número menor de certificados. Esto significa que el valor económico que representa cada título aumenta, beneficiando directamente al inversionista con participaciones vigentes.
2. Incremento en el valor en libros por certificado
   Al igual que el numeral anterior, el realizar recompras a un costo atractivo, le permite a la emisora incrementar el valor en libros por CBFI, impulsando la valuación del Fideicomiso de manera permanente.
3. Señal positiva al mercado
   Cuando una empresa decide recomprar sus propios títulos, envía al mercado un mensaje claro: sus directivos consideran que el precio de cotización es inferior al valor razonable de la compañía. Este tipo de acciones generalmente son bien recibidas por los analistas e inversionistas, ya que muestra confianza en la solidez operativa del fideicomiso.

Una estrategia alineada con el mercado y los objetivos de largo plazo

Aunque Fibra Mty ha sido consistente en distribuir la totalidad del AFFO en años anteriores, esta variación en 2024 no implica un abandono de su política histórica, sino una evolución táctica. De hecho, el propio comunicado de la empresa señala que el AFFO estimado para el año se encuentra muy por encima de la guía oficial, lo que permitió esta maniobra sin afectar la rentabilidad del fideicomiso.

El programa de recompra se mantendrá activo mientras persista la percepción de subvaluación de los CBFIs en el mercado. Incluso, la asamblea de tenedores autorizó hasta 1,500 millones de pesos para este fin, lo que refleja el respaldo institucional a esta política.

Invertir en FIBRAs: posicionamiento en el sector inmobiliario

Con estas acciones, Fibra Mty se consolida como uno de los fideicomisos mejor gestionados del país. Su enfoque de administración y asesoría interna, le permite actuar en alineación de intereses con sus inversionistas.

Además, su historial de adquisiciones estratégicas, combinado con una estructura financiera prudente, refuerza su reputación como un vehículo confiable para quienes desean invertir en FIBRAs en México.

Fibra Mty: una visión estratégica que fortalece el valor para el inversionista

La estrategia adoptada por Fibra Mty en 2024, al destinar parte del AFFO a la recompra de certificados bursátiles, es una muestra clara de inteligencia financiera, compromiso con el valor a largo plazo y adaptabilidad al mercado.

Esta decisión refuerza su capacidad de generar rendimientos sostenidos. Para los inversionistas, representa una oportunidad adicional de rentabilidad al elevar el valor por CBFI tanto en flujo como en valuación.

Fibra Mty no solo es una inversión atractiva en el corto plazo por la generación de flujo, sino también en el largo plazo por incrementar la valuación del patrimonio. Gracias a esta estrategia, la empresa se consolida como una de las mejores opciones para quienes desean invertir en FIBRAs en México con visión de largo plazo y confianza en una gestión sólida y enfocada en resultados.

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