¿Por qué las FIBRAs industriales son tan relevantes hoy en día?
FIBRAs industriales en México: estabilidad y crecimiento
Gracias a su estabilidad y rentabilidad en el mercado, las FIBRAs industriales se han consolidado en los portafolios de inversión. Descubre más.Julio del 2024
En los últimos años, las FIBRAs industriales han ganado relevancia en los portafolios de inversión en México debido a su estabilidad y crecimiento constante. Este segmento ha capturado el interés debido a su alto rendimiento, estabilidad en ingresos por rentas y atractivos incentivos fiscales, lo que lo convierte en una opción atractiva tanto para inversionistas locales como internacionales.
Algunos factores, como la estabilidad en los flujos de ingresos, el fenómeno del nearshoring y la demanda de espacios destinados a estas actividades, han sido fundamentales en este proceso.
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Las FIBRAs industriales y su funcionamiento
Las FIBRAs funcionan como vehículos de inversión que facilitan la participación en el mercado inmobiliario especializado, particularmente en la adquisición y gestión de propiedades industriales. Los inversionistas pueden adquirir certificados de un fideicomiso, el cual administra diversas propiedades, entre ellas naves industriales de manufactura ligera y de logística.
Uno de los aspectos más atractivos de este mercado es que, a diferencia de otros segmentos inmobiliarios como oficinas o centros comerciales, el sector industrial tiene mayor profundidad y está respaldado por contratos de arrendamiento a largo plazo.
Expansión de la demanda industrial en países como México
El crecimiento de las FIBRAs industriales en México se debe en gran parte a la demanda de este tipo de espacios por parte de empresas nacionales e internacionales. Esta expansión ha sido particularmente visible en las principales ciudades industriales del país, donde la actividad económica y las inversiones extranjeras han impulsado el desarrollo de nuevos proyectos.
Crecimiento en las principales regiones de México
Esta tendencia ha sido especialmente visible en zonas estratégicas como Monterrey, Coahuila, Tijuana, Guadalajara entre otros mercados, principalmente derivado a su infraestructura avanzada, cercanía a Estados Unidos y alta concentración de industrias clave. La tasa de ocupación en estos mercados es cercana al 100%, lo que indica una fuerte demanda de espacios industriales.
Rentabilidad y precios de alquiler
Un factor que ha contribuido a la inversión en el sector industrial es el aumento en los precios de renta de las propiedades. En 2017, el importe de capital en los principales corredores industriales de México oscilaba entre 3 y 6 USD por metro cuadrado mensual. Sin embargo, para 2022, estos precios aumentaron a un promedio de entre 5 y 9 USD, reflejando la creciente demanda y el valor de estos espacios en el mercado.
Una gran parte de las rentas de estos inmuebles está dolarizada. Esto no solo protege a los inversionistas de la fluctuación del peso mexicano, sino que también atrae capital extranjero. Los inversionistas internacionales buscan compañías que perciban ingresos en una moneda de uso global de tal manera en que puedan obtener el rendimiento adicional pero sin correr en un riesgo cambiario material. La dolarización, junto con los contratos a largo plazo, ofrece una notable estabilidad financiera. Este tipo de contratos es menos frecuente en otros sectores inmobiliarios, como el comercial o el de oficinas, que son más susceptibles a los ciclos económicos.
La relación con el nearshoring
El nearshoring es uno de los factores clave que han impulsado el desarrollo del sector en México. Esta estrategia consiste en trasladar operaciones de manufactura o distribución a países más cercanos al mercado destino. Así, las empresas prefieren establecer sus operaciones en regiones como México, en lugar de países lejanos como China. De esta manera, gracias a su proximidad a Estados Unidos y su infraestructura robusta, el país se ha convertido en un destino ideal para empresas que buscan optimizar sus cadenas de suministro.
Esto ha llevado a un aumento en las inversiones de FIBRAs en nuestro país. Un claro ejemplo de esto es Fibra Mty: en 2023, la empresa adquirió un portafolio con 46 propiedades industriales por un monto de 662 millones de USD, la segunda transacción inmobiliaria más grande en la última década en México.
El futuro de las FIBRAs industriales en México
La combinación de un crecimiento económico sostenido, la llegada de nuevas empresas y la expansión de aquellas que ya operan en el país, ha generado un entorno propicio para el desarrollo de más propiedades industriales. La demanda de naves industriales sigue en aumento y se espera que continúe así en los próximos años, a medida que más empresas adopten estrategias de nearshoring y busquen optimizar sus cadenas de suministro.
En este escenario, las FIBRAs del sector industrial seguirán siendo una alternativa rentable para los inversionistas. Su propuesta ofrece una mezcla única de estabilidad, crecimiento y diversificación. Con contratos a largo plazo, rentas dolarizadas y una demanda creciente de espacios industriales, este sector está excelentemente posicionado para continuar su expansión y consolidación en los portafolios de todo inversionista.
Mercados industriales: una inversión confiable y con potencial de rendimiento sostenible a largo plazo
Como hemos visto, las FIBRAs industriales se han consolidado como una pieza clave en los portafolios de inversión en México. En un entorno cada vez más competitivo y globalizado, estos instrumentos emergen como una opción consistente y predecible. El nearshoring y la creciente demanda de espacios logísticos e industriales seguirán siendo los motores de su crecimiento, convirtiéndolas en una opción atractiva para todo tipo de inversionista.
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