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Conceptos clave para entender cómo invertir en Fibras | FMTY

Por César Rubalcava

5 de Agosto del 2021

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La llegada de las FIBRAs al mercado financiero mexicano en 2011 fue la puerta de entrada para miles de personas que no tenían experiencia en finanzas ni conocían de cerca el sector inmobiliario.

Gracias a que se puede invertir en FIBRAs, se desarrollaron segmentos como el hotelero, comercial, industrial y corporativo, al tiempo que se mejoró el acceso a financiamiento para miles de proyectos.

El atractivo de las FIBRAs en México

En sus primeros 10 años de vida, estos instrumentos de inversión otorgaron rendimientos anualizados de 8,54%. Esto explica por qué se convirtieron en una interesante alternativa para muchos inversionistas con poca experiencia, en comparación con otros instrumentos de inversión comparable.

Con expectativas de tasas de interés bajas por lo menos en los siguientes años, invertir en FIBRAs es una excelente alternativa. Estas se proyectan como instrumentos que seguirán creciendo y capitalizándose.

Conceptos que debes entender para Invertir en FIBRAs

Sabemos que la jerga financiera tiene términos y conceptos que no siempre son del todo claros. Menos si son confrontados por personas con poca experiencia en el mundo de las finanzas, o inversionistas ajenos a los contratos que se celebran en el mercado inmobiliario.

Aquí seleccionamos algunos de los conceptos más importantes que hay que entender para poder invertir en FIBRAs inmobiliarias con éxito.

CBFI

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios son el equivalente a los titulos accionarios y le otorgan al inversionista el derecho sobre una porción de los rendimientos generados por el alquiler de los inmuebles de la FIBRA en la se realiza la inversión. También le permiten tener una ganancia resultado de su cotización en el Mercado de Valores.

Son emitidos por el fiduciario o institución financiera que tiene a cargo la vigilancia de las rentas generadas por las propiedades. Los CBFIs están regulados por la Ley del Mercado de Valores y son custodiados en el INDEVAL quienes se encargan de llevar el control de quién es el dueño de cada certificado.

Distribuciones

Son los pagos periódicos que realiza el fiduciario a los tenedores de los CBFIs. Estos deben ser de al menos el 95% del último resultado fiscal generado por la FIBRA durante un año calendario.

Renta Base Anualizada

Es el monto de la renta que el arrendatario paga por contrato en el lapso de doce meses. A esa cantidad se le debe restar los pagos por gasto de operación de las propiedades(como lo es el seguro, el predial y los gastos de mantenimiento) para obtener el Ingreso Operativo Neto (ION o NOI por sus iniciales en inglés).

Área Bruta Rentable

Representa el total de la superficie rentable medida en m2 de los inmuebles administrados, restando las áreas comunes como los espacios de estacionamiento, lobbies, y otras amenidades dependiendo de la naturaleza del inmueble.

Valuador independiente

Se trata de una entidad independiente con amplia experiencia en la valuación de propiedades, que lleva a cabo múltiples metodologías para determinar el valor de un inmueble. Algunas de estas metodologías son: flujos descontados, transacciones comparables, valor de reposición nuevo, entre otros.

Si estás buscando más información antes de comenzar a invertir en FIBRAs te invitamos a que visites nuestro blog. O ingresa a nuestro sitio para ponerte en contacto con un experto de Fibra MTY.