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Imagina la posibilidad de obtener ganancias constantes provenientes del mercado inmobiliario, sin tener que lidiar con la gestión, mantenimiento o búsqueda de inquilinos. Las FIBRAs inmobiliarias hacen esto posible al invertir en una cartera diversificada de propiedades industriales, oficinas, hoteles, entre otros sectores.

Pero, ¿cómo funcionan realmente las FIBRAs? En este artículo, desglosaremos cinco datos fundamentales que te ayudarán a comprender mejor su funcionamiento, ventajas y el impacto que han tenido en el mercado de capitales en México.

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Obligaciones clave de las FIBRAs inmobiliarias

Las FIBRAs inmobiliarias se rigen por ciertas obligaciones que garantizan su funcionamiento y beneficios para los inversionistas. Estas son las tres obligaciones fundamentales que deben cumplir:

• ● Inmuebles destinados al arrendamiento: al menos el 70 % de los activos de una FIBRA deben consistir en inmuebles destinados al arrendamiento.
• ● Distribución de resultados fiscales: las FIBRAs inmobiliarias están obligadas a distribuir al menos el 95 % de su resultado fiscal al menos una vez al año. Esto significa que los inversionistas pueden recibir distribuciones de efectivo de manera regular.
• ● Límite en la venta de propiedades: las propiedades adquiridas por una FIBRA no pueden ser vendidas durante al menos cuatro años después de su adquisición o término de construcción. En caso contrario, deberán pagar el impuesto sobre la renta en la ganancia de la propiedad.

Ventajas de las FIBRAs inmobiliarias sobre la inversión directa

La inversión directa en bienes raíces puede ser atractiva para muchos inversionistas, pero también conlleva ciertos riesgos y desafíos.

Las FIBRAs inmobiliarias ofrecen varias ventajas clave, lo que las convierte en una opción atractiva para aquellos que desean participar en el mercado inmobiliario de manera más accesible y rentable. Exploremos algunas de estas ventajas:

Exención de impuestos

Una de las ventajas más destacadas de las FIBRAs inmobiliarias es la exención de impuestos en comparación con la inversión directa en inmuebles. Al adquirir Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), los inversionistas no pagan Impuesto en la apreciación de capital (vender un CBFI por encima del precio al que lo adquirieron), ni en las distribuciones de efectivo que sean catalogadas como “Reembolso de Capital”.

Diversificación de riesgos

La inversión directa en un solo inmueble puede ser arriesgada, puesto que cualquier contratiempo, como la vacancia prolongada o el requerimiento de alguna inversión adicional, puede afectar significativamente los rendimientos. En cambio, las FIBRAs permiten la diversificación en términos de tipos de inmuebles, ubicaciones y número de inquilinos.

Al invertir en una cartera diversificada de propiedades, los riesgos se distribuyen y se reduce la exposición a eventos adversos individuales. Además, la diversificación también brinda la oportunidad de beneficiarse de diferentes sectores del mercado inmobiliario y de múltiples compañías con distintos giros económicos (estas pueden ser automotriz, de bienes de consumo, tecnológicas, bancarias, etc.).

Liquidez

Otra ventaja importante de las FIBRAs inmobiliarias es la liquidez que ofrecen. A diferencia de la inversión directa en inmuebles, que puede requerir meses o incluso años para vender una propiedad en el mercado inmobiliario, las FIBRAs brindan a los inversionistas la posibilidad de vender sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios de manera inmediata en la Bolsa de Valores.

Lo anterior, brinda flexibilidad y acceso a los fondos invertidos, lo que puede ser especialmente beneficioso en situaciones donde se requiere capital rápidamente.

La administración de un inmueble de forma directa puede ser una tarea demandante y costosa. Los propietarios deben encargarse de la gestión de los inquilinos, el mantenimiento, la recaudación de rentas y otros aspectos operativos. En contraste, las FIBRAs inmobiliarias son administradas por profesionales con amplia experiencia.

Estos expertos se encargan de la gestión diaria de las propiedades, asegurándose de maximizar los rendimientos y mantener los inmuebles en condiciones atractivas para el arrendamiento.

Modelo inspirado en el Real Estate Investment Trust (REIT) de EEUU

Las FIBRAs inmobiliarias en México se han inspirado en el exitoso modelo del Real Estate Investment Trust (REIT) de Estados Unidos, que ha demostrado ser una forma eficiente y exitosa de invertir en bienes raíces. Este modelo se ha adaptado y adoptado en el mercado inmobiliario mexicano, brindando a los inversionistas una forma accesible y rentable de participar en el sector.

Asimismo, las FIBRAs operan bajo una estructura legal y regulatoria específica, al igual que los REITs en Estados Unidos. En México, la Ley del Mercado de Valores y la Ley del Impuesto sobre la Renta son los marcos legales que rigen el funcionamiento de las FIBRAs.

Uno de los aspectos clave del modelo de los REITs que se ha adoptado en las FIBRAs inmobiliarias es la generación de ingresos a través del arrendamiento de propiedades. Al igual que los REITs, las FIBRAs se centran en adquirir inmuebles destinados al arrendamiento y generan ingresos a través de los contratos de arrendamiento con sus inquilinos.

Los ingresos generados por el arrendamiento se distribuyen a los inversionistas en forma de distribuciones de efectivo.

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