¿Qué fuentes se utilizan para calcular el rendimiento de las FIBRAs en México?

¿Qué son las FIBRAs y cómo generan rendimientos?

Antes de sumergirnos en las fuentes específicas para calcular sus rendimientos, recordemos qué son las FIBRAs. Estos fideicomisos se crean para adquirir, desarrollar y administrar bienes raíces, como naves industriales, centros comerciales, oficinas, hoteles y otro tipo de activos inmobiliarios. Los inversionistas compran “certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios” (CBFIs), que representan una parte proporcional de la propiedad subyacente. Las FIBRAs en México cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y ofrecen una forma diversificada de invertir en el mercado inmobiliario.

Las FIBRAs generan rendimientos de varias formas. Estas son las más comunes:

Distribuciones de efectivo

Una fuente esencial del rendimiento de las FIBRAs proviene de las distribuciones de efectivo generadas por el alquiler de las propiedades inmobiliarias en su portafolio. Estas distribuciones son pagos periódicos que los inversionistas reciben en función de su participación en las FIBRAs. A lo largo del tiempo, se estima que aproximadamente el 80% del rendimiento provendrá de estas distribuciones. Es como recibir una parte proporcional de los ingresos generados por los arrendamientos de los inmuebles que componen la FIBRA. Esto permite a los inversionistas disfrutar de un flujo de ingresos estable y continuo, derivado directamente de las propiedades alquiladas.

Ganancias de capital

Además de los ingresos por alquiler, las FIBRAs pueden generar rendimientos a través de ganancias de capital cuando el valor de los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) aumenta con el tiempo. Este aumento puede ser impulsado por factores como mejoras en las condiciones del mercado inmobiliario, un mayor flujo de ingresos, la revalorización de las propiedades, una gestión más eficiente de los activos, entre otras. Sin embargo, el rendimiento por apreciación solo se realiza cuando se vende el título, mientras tanto, se considera una ganancia o pérdida no realizada.

Fuentes utilizadas para calcular el rendimiento

Reportes financieros de las FIBRAs

Las FIBRAs están obligadas a presentar informes periódicos con detalles sobre sus operaciones, ingresos, gastos y distribuciones. Estos reportes, disponibles en sus sitios web y en la Bolsa Mexicana de Valores, son una fuente confiable para evaluar el rendimiento.

Indicadores financieros específicos

• NOI (Net Operating Income): representa los ingresos operativos netos después de deducir los gastos operativos. Es un indicador clave para evaluar la rentabilidad de los activos inmobiliarios.
• EBITDA (Earnings Before Interest, Depreciation and Amortization): representa el NOI después de reducir los gastos administrativos. Es un indicador relevante para evaluar la rentabilidad del vehículo como un todo.
• FFO (Funds From Operations): mide la capacidad de la FIBRA para generar efectivo a partir de sus operaciones. Incluye el NOI, EBITDA y ajustes por depreciación, amortización y el producto financiero neto.
• AFFO (Adjusted Funds From Operations): similar al FFO, pero considera otros gastos como la inversión adicional realizada en los inmuebles para mantenerlos atractivos para el arrendamiento.
• Cap Rate (Tasa de capitalización): aunque no siempre se encuentra en los reportes, es relevante. Representa la relación entre el NOI y el valor de mercado del inmueble. Es una forma de obtener el rendimiento en porcentaje de un inmueble, similar a un rendimiento de distribución de efectivo respecto de un precio del certificado.

Análisis de expertos y firmas especializadas

Consultar análisis de instituciones financieras, consultoras inmobiliarias y expertos en el sector proporciona una visión más amplia y objetiva del rendimiento de las FIBRAs.

Precios de mercado de los CBFIs

Los certificados bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), que son los instrumentos de inversión emitidos por las FIBRAs, cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). El precio de mercado de los CBFIs puede proporcionar una indicación del rendimiento de la FIBRA, ya que refleja la demanda y oferta de estos valores en el mercado secundario.

Renta por metro cuadrado y ocupación

Una parte importante del rendimiento de una FIBRA proviene de los ingresos generados por la renta de sus activos inmobiliarios. La tasa de ocupación y la renta por metro cuadrado son datos clave que se utilizan para calcular el rendimiento de la FIBRA. En este sentido es muy importante observar no solo su indicador actual, sino la evolución a través del tiempo.

Valoración de activos inmobiliarios

La valuación periódica de los activos inmobiliarios de una FIBRA proporciona una indicación de su valor en el mercado. Los cambios en el valor de los activos inmobiliarios pueden afectar el rendimiento general de la FIBRA. Particularmente, estos movimientos pueden reflejarse en el valor en libros por certificado.

Índices de referencia del mercado

Algunos inversionistas y analistas comparan el rendimiento de una FIBRA con los índices de referencia del mercado, como el índice de la Bolsa Mexicana de Valores (MXBOL) o índices específicos del sector inmobiliario, así como instrumentos de deuda como los CETES o los Bonos Mexicanos a 10 años. Estos índices comparables proporcionan una medida relativa del rendimiento de la FIBRA en comparación con el mercado en general.

Invertir en FIBRAs en México: rendimientos constantes y menor riesgo en comparación con otros instrumentos

Las FIBRAs tienden a generar rendimientos de manera constante debido a los flujos de efectivo provenientes de los arrendamientos. Además, su estructura y regulación contribuyen a un riesgo controlado en comparación con otros instrumentos. Conoce más sobre estos beneficios de invertir en FIBRAS.

Rendimientos constantes

Las FIBRAs son conocidas por proporcionar ingresos estables y predecibles a los inversionistas a través de los dividendos generados por el alquiler de propiedades en su portafolio. Estos ingresos se distribuyen regularmente entre los inversionistas, lo que ofrece una fuente de ingresos pasivos que puede ser especialmente atractiva para aquellos que buscan estabilidad en sus inversiones.

Riesgo controlado

Aunque toda inversión conlleva cierto nivel de riesgo, las FIBRAs son consideradas como vehículos de inversión de riesgo controlado en comparación con otras opciones. Esto se debe a la naturaleza de sus activos subyacentes, que suelen ser propiedades inmobiliarias estables y generadoras de ingresos. Además, la diversificación de la cartera de una FIBRA puede ayudar a mitigar riesgos al exponerse a diferentes tipos de propiedades y ubicaciones geográficas.

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